東京スター銀行「充実人生」＆リバースモーゲージってどうなの？

不動産はあるけど老後資金が不安

高齢化社会になり、年金と預貯金だけでは老後の資金が不安という世帯が増えています。
平成22年の厚生労働省の調査によると、高齢者世帯の60％以上が預貯金1000万円以下。現在の貯蓄額では老後が不安という層が半数以上にのぼります。
一方で、持ち家やマンションを所有しているという割合が高く、現金はないが、住まいはあるという傾向が強いようです。
そこで、最近注目されているのが東京スター銀行の「充実人生」などの「リバースモーゲージ」。
リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を借り入れるローンで、融資資金は一括で受け取ってもいいし、年金のように月々分割で受け取ることもできます。
住宅ローンが残っている場合も、リバースモーゲージの資金で完済するといった使い方も可能。
老後の金銭的な不安はかなり解消されるのではないでしょうか。

参入している金融機関

リバースモーゲージの制度は60年代にアメリカで始まり、日本では81年に武蔵野市が採用し実践しています。
2012年10月現在、金融機関でリバースモーゲージを取り扱っているのは、東京スター銀行、三井住友信託銀行、群馬銀行、西武信用金庫、りそな銀行の5行のみで、このうち「りそな銀行」は資金使途をリフォーム工事に限定。

評価	商品名		対象エリア	対象不動産	対象年齢	使途	利息支払い	貸付可能額	金利+手数料	預金連動型金利
A		東京スター銀行 「充実人生」	全国	戸建・マンション（制限あり）	55～80歳	全般	毎月	500万円～1億円 土地評価額で上限あり	3.227%+初回10万8000円(税込) +2年目以降1万2960円(税込)	◯
B+		三井住友信託銀行 「リバースモーゲージ」	東京、神奈川、千葉、埼玉 愛知、大阪、京都、兵庫	戸建	60～83歳	全般	死亡時	土地評価額による 評価額8000万円	2.975％+遺言保管料30～50万円+登記費用20～30万円	×
B		西武信用金庫 「生きいきライフ」	東京都西部 神奈川県の一部	戸建	55～79歳	全般	毎月または 死亡時	500万円～1億円 土地評価額の70％以内	3.475%+手数料（評価額1000～2000万円なら28万3500円）	×
B		群馬銀行 「夢の続き」	群馬県	戸建	60～80歳	全般	毎月	1億以内 土地評価額の60％以内	3.475％+遺言保管費用と担保設定手数料（60～70万円）	×
C		りそな銀行 「高齢者一括返済型リフォームローン」	全国	戸建・マンション	60～80歳	リフォーム	毎月	100～1500万円以下 土地評価額の50％以内	3.975％+手数料10万円	×

預金連動型金利なら審査してプールしておくことも可能

東京スター銀行の「預金連動型金利」は、預金額と同額の借入額の金利がゼロになる仕組みです。
例えば、500万円借り入れたとしても500万円の預金があれば金利はゼロになるので、預金連動型金利ならもしものときの資金にピッタリです。

返済は生前でも死亡後でもOK。配偶者に引き継ぐことも可能。

返済方法は様々ですが、生前は利息のみを支払い、亡くなった時に担保にしている不動産で支払うのが一般的。
家族が返済する場合は当然、不動産を手放す必要はありません。
また、配偶者がいる場合、自分が死んだあとも配偶者がリバースモーゲージを引き継ぎ、住居に住んだまま、これまでの条件で返済していくこともできます。

資産査定はどのくらい？

リバースモーゲージでの物件の資産査定について。
資産査定は金融機関にもよりますが、おおむね評価額の半分とするところ多いようです。
土地建物で4000万円と査定されたら、借入可能額2000万円が目安でしょう。
この2000万円は一括でも分割でも受け取り出来ますが、分割の場合、2000万円までしか受け取れないので、例えば月々5万円づつ受け取るとすると年間60万円。借り入れから33年と4ヶ月で2000万円になるので、それ以降は受け取れなくなります。

リバースモーゲージはどんなことに使えるの？

リバースモーゲージは様々な用途に使えます。
最も一般的なのは年金のように月々一定額を受け取る方法。資産価値が高いうちに申し込み、老後の不安を解消するという方が多いようです。
また一括で受け取りバリアフリーなどのリフォームや住宅の改築に使うこともできます。
もちろん、海外旅行や娯楽などのレジャーに使うこともOKです。

リバースモーゲージのリスクとは？

もちろんリバースモーゲージにもリスクはあります。
主なものとしては、返済できない場合不動産を処分することになる、金利の大幅な上昇、評価額の大幅な下落、の3つでしょう。

1. 返済できない場合
   利息を返済できない場合、担保になっている不動産を処分することになります。
2. 金利の大幅な上昇
   リバースモーゲージは各社とも変動金利を採用していますので、金利が大きく上昇すれば、それに応じて利息も増えてしまいます。
3. 評価額の大幅な下落
   建物も担保にしている場合、地震などの災害で建物の評価額が大幅に下がってしまうと、担保割れになる可能性があります。

上記のような不測の事態で返済不能となった場合、家を手放すことになります。ただし、どんな損害が起こってもリスクは担保範囲に限定的されるとも言えます。